MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA DE DESAHUCIOS Y ARRENDAMIENTOS POR EL COVID-19

El pasado día 1 de abril fue publicado en el BOE el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, con un paquete de medidas urgentes el ámbito social y económico referidas, principalmente, a materia de desahucios, de arrendamientos, de hipotecas y de otras deudas distintas a las hipotecarias, siendo el objetivo de éstas, paliar y minimizar, en lo que sea posible, el impacto económico directo que la PANDEMIA por COVID-19 está generando, creando situaciones de verdadera EMERGENCIA SOCIAL, y sobre todo, en los colectivos más vulnerables.

Entró en vigor el 2 de abril de 2020, y algunas de las medidas sólo pueden solicitarse hasta el 2 de mayo. Aunque algunas de están tienen que ser aun desarrolladas mediante Órdenes Ministeriales.

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SUSPENSIÓN DE PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO Y LANZAMIENTOS en hogares vulnerables y sin alternativa habitacional.

Una vez se levante la suspensión de los plazos judiciales, en los procedimientos de desahucio y lanzamientos, estos se SUSPENDERÁN cuando el ARRENDATARIO se encuentre en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida de los efectos de la expansión del COVID-19, y no tenga, o no pueda encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

¿Qué tipo de contrato de alquiler debo de tener?

Contrato de vivienda permanente y habitual, derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. Se excluyen, entre otros, los alquileres por temporada, y los alquileres de renta antigua.

¿Quién lo solicita y dónde? ¿Por cuánto tiempo se suspenderá?

La situación de vulnerabilidad económica y social, será puesta en conocimiento del Juzgado por el inquilino, y los Letrados de la Administración de Justicia comunicarán esta circunstancia a Servicios Sociales.

Se suspenderá el lanzamiento, o el trámite del juicio de desahucio por un plazo máximo de 6 meses

¿Qué requisitos hay que cumplir?

Los inquilinos deberán probar su situación de vulnerabilidad económica producto de la crisis creada por la pandemia del COVID-19, para lo cual es necesario que se cumplan TODOS estos requisitos:

1.- Que la persona obligada a pagar la renta de alquiler esté en paro, incluida en un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados (aportando certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, donde debe constar la suma mensual percibida como subsidio de desempleo), o en el caso de ser empresario, u trabajar por cuenta propia (autónomo), que supongan una pérdida sustancial de ingresos, lo que se acreditará mediante un certificado expedido por la Agencia Tributaria (AEAT) o el órgano competente de las CCAA sobre la base de la declaración de cese de la actividad.

2.- Que los ingresos totales de la unidad familiar (arrendatario/a, cónyuge o pareja de hecho e hijos) en el mes anterior a la solicitud de la moratoria no sea superior a 1.613,52 €. (Es la suma de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) mensual, que es de 537,84 €). Los ingresos pueden ser más elevados según el número de hijos, si en el hogar hay mayores de 65 años o discapacitados.

Para acreditar quienes forman la unidad familiar, habrá que presentar libro de familia, certificado de empadronamiento relativo a los 6 meses anteriores, o la declaración de responsable en caso de no poder aportar alguno. La discapacidad se probará con el correspondiente certificado.

3.- Que la renta más los gastos y suministros de la vivienda sea superior o igual al 35% de los ingresos de los miembros de la unidad familiar. Son «gastos y suministros básicos» : la electricidad, el gas, el gasoil para calefacción, el agua, la telefonía fija y móvil y los gastos de la comunidad de propietarios.

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No está en situación de vulnerabilidad aquella unidad familiar en la que cualquiera de sus miembros sea propietario o usufructuario de una vivienda en España.

No concurrirá está circunstancia cuando el derecho recaiga sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia, ni cuando los titulares acrediten que no disponen de ella por causa de separación, divorcio, o por otra causa ajena a su voluntad. Tampoco cuando resulte inaccesible por la discapacidad de cualquier persona de la unidad familiar.

¿Y si el arrendador también se encuentra en una situación vulnerable?

Si la suspensión enunciada, afecta a arrendadores que puedan acreditar mediante la documentación oportuna, que se encuentran también en una situación de vulnerabilidad económica o social, y así lo comunican al Juzgado mediante los correspondientes escritos, el Juzgado deberá comunicarlo a los servicios sociales para su consideración en el establecimiento del plazo de suspensión y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

PRORROGA AUTOMÁTICA Y EXTRAORDINARIA DEL CONTRATO DE ALQUILER

Se contempla que se PODRÁ APLICAR una prórroga automática y extraordinaria para los contratos de alquiler de vivienda habitual (que no sean de renta antigua), por un tiempo de seis meses, cuando:

  • El periodo de finalización del contrato, ya sea finalización obligatoria o finalización tácita, se encuentre comprendido entre el día 2 de abril de 2020, y el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma.

Para que pueda aplicarse, es necesario que el inquilino presente una solicitud al arrendador, que deberá ser aceptada por el arrendador salvo que se fijen otras condiciones entre las partes, no variando los términos y condiciones del contrato de alquiler.

MORATORIA (o aplazamiento) EN EL PAGO DE LA RENTA

Se establecen medidas para aquellas personas arrendatarias de vivienda habitual, que se encuentren en una situación de vulnerabilidad económica, a causa del COVID-19 dependiendo de quién sea el arrendador.

CUANDO EL ARRENDADOR SEA UNA EMPRESA, ENTIDAD PÚBLICA O GRAN TENEDOR (que sea propietario de más de 10 inmuebles).

El inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad, podrá pedir HASTA EL PRÓXIMO DÍA 2 DE MAYO DE 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, a menos que de antemano en los términos y condiciones del contrato ya estuviera prevista una circunstancia así el aplazamiento o condonación (total o parcial de la deuda).

A priori, y en la práctica, el arrendador estaría obligado al aplazamiento. En caso de no existir acuerdo entre las partes, el arrendador deberá comunicar en un plazo de 7 días laborales desde que reciba la solicitud, alguna de las siguientes dos alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma. Se añadirán las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente por la situación de vulnerabilidad del inquilino, estableciéndose como plazo máximo el de 4 meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática. Afectará al tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si dicho plazo es insuficiente por la situación de vulnerabilidad del inquilino. El plazo máximo de la moratoria es de 4 meses.

La renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta desde el fin del estado de alarma, o a partir del fin del plazo de 4 meses antes citado, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos 3 años, y siempre vigente el contrato.

El arrendatario no tendrá penalización alguna, y la suma aplazada no podrá generará ningún tipo de interés para el arrendador, y la suma aplazada será devuelta a la arrendadora sin intereses.

Si el arrendatario accede al programa de ayudas financieras del artículo 9 se levantará la moratoria en el pago de la renta y el fraccionamiento de las cuotas en la primera mensualidad en la que goce de dicha financiación.

CUANDO EL ARRENDADOR SEA UNA PERSONA FÍSICA

Si el arrendador es un “pequeño propietario”, y no está englobado en ninguno de los supuestos del epígrafe anterior, el inquilino que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica puede solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta en los mismos términos HASTA EL DÍA 2 DE MAYO DE 2020, salvo que ya se hubiere acordado el aplazamiento o la condonación.

Una vez recibida la solicitud, la arrendadora deberá comunicar a la inquilina, en un plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta, o proponer alternativas, ya que para el “pequeño propietario” esta medida es OPTATIVA

En caso de que no se aceptase ningún acuerdo, el inquilino podrá ACCEDER a las AYUDAS FINANCIERAS para inquilinos en situaciones de vulnerabilidad.

¿Quién concede estas ayudas? Requisitos y plazo de devolución.

Las entidades bancarias pueden ofrecer AYUDAS TRANSITORIAS de financiación a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad, encontrándose dichas ayudas AVALADAS POR EL ESTADO.

Se establece un plazo de devolución de hasta seis años, pudiendo prorrogarse excepcionalmente por otros cuatro años más, SIN QUE GENERE ningún tipo de GASTOS O INTERÉS para el solicitante.

La finalidad de estas ayudas DEBERÁ dedicarse al pago de la renta, es decir, al pago del alquiler, y pueden cubrir un importe máximo de 6 MESES DE ALQUILER.

Podrán SOLICITAR y acceder a estas ayudas, TODOS aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Si persiste la situación de vulnerabilidad tras el estado de alarma y no puede pagar el préstamo podrá accederse a una ayuda de hasta 900 € mensuales, y de hasta el 100% del total de la renta. Las Comunidades Autónomas decidirán la cuantía exacta de las ayudas.